Wegfall des § 22 SolvV: Beleihungswert verliert aufsichtsrechtliche Bedeutung

Mit einer bislang wenig beachteten Änderung im Bankaufsichtsrecht entfällt eine zentrale nationale Regelung zur Immobilienbewertung: § 22 der Solvabilitätsverordnung (SolvV) wird gestrichen. Damit verliert der Beleihungswert seine bisherige unmittelbare Bedeutung für die aufsichtsrechtliche Eigenkapitalprivilegierung von Immobilienkrediten.

Hintergrund ist die Weiterentwicklung des europäischen Bankenaufsichtsrechts im Zuge der CRR-III-Reform. An die Stelle der bisherigen national geprägten Wertbegriffe tritt ein neuer europäischer Bewertungsmaßstab: der Property Value (PV).

 

Property Value ersetzt Marktwert und Beleihungswert

Die überarbeitete Kapitaladäquanzverordnung (CRR III) stellt für die regulatorische Behandlung von Immobilienkrediten nicht mehr auf nationale Wertbegriffe ab.

Insbesondere gelten künftig folgende Grundsätze:

• Weder Marktwert noch Beleihungswert sind unmittelbar maßgeblich.
• Referenzgröße ist der Property Value (PV) im Sinne der CRR.
• Entscheidend ist, dass der angesetzte Immobilienwert die aufsichtsrechtlichen Anforderungen an den Property Value erfüllt.

Der Property Value ist ein aufsichtsrechtlich definierter Immobilienwert, der insbesondere auf langfristige Stabilität und vorsichtige Bewertungsansätze ausgerichtet ist. Damit verschiebt sich der Fokus der Regulierung von nationalen Bewertungsbegriffen hin zu einem einheitlichen europäischen Bewertungsmaßstab.

 

Warum § 22 SolvV entfallen ist

§ 22 SolvV regelte bislang Anforderungen an Immobilienwerte im Kontext der privilegierten Eigenkapitalbehandlung von Realkrediten. Die Vorschrift stellte dabei im Kern auf den Beleihungswert und damit auf ein national geprägtes Bewertungskonzept ab.

Mit der Reform des europäischen Bankenaufsichtsrechts verliert diese nationale Bezugnahme ihre Funktion. Die CRR enthält nun eigene Anforderungen an den Immobilienwert, der für regulatorische Zwecke maßgeblich ist.

Damit hätte § 22 SolvV keine eigenständige aufsichtsrechtliche Wirkung mehr entfalten können. Die Vorschrift lief faktisch ins Leere und wurde deshalb im Zuge der Anpassung des deutschen Aufsichtsrechts ersatzlos gestrichen.

 

Konsequenzen für die Praxis

Der Wegfall des § 22 SolvV hat vor allem praktische Auswirkungen auf die aufsichtsrechtliche Behandlung von Immobilienfinanzierungen.

Keine formale Bindung mehr an die BelWertV

Für die Eigenkapitalprivilegierung von Immobilienkrediten besteht künftig keine formale Bindung mehr an die Beleihungswertermittlung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

Institute können weiterhin Beleihungswerte verwenden, beispielsweise

• für interne Kreditentscheidungen,
• im Risikomanagement oder
• im Pfandbriefgeschäft.

Für die aufsichtsrechtliche Eigenkapitalunterlegung ist jedoch allein maßgeblich, ob der zugrunde gelegte Immobilienwert den Anforderungen des Property Value nach der CRR entspricht.

Beleihungswerte müssen PV-konform sein

Wird weiterhin ein Beleihungswert herangezogen, muss dieser so ausgestaltet sein, dass er den Anforderungen an den Property Value entspricht.

Entscheidend ist somit nicht mehr die Bezeichnung des Immobilienwertes, sondern die Methodik der Wertermittlung und deren regulatorische Konformität.

Wegfall nationaler Detailregelungen

Mit dem Übergang zum Property-Value-Konzept verlieren bestimmte nationale Differenzierungen ihre aufsichtsrechtliche Bedeutung. Beispiele hierfür sind Detailregelungen, die bislang im Zusammenhang mit dem Beleihungswert verwendet wurden, etwa bei der Differenzierung nach Kleindarlehen.

Für die Eigenkapitalprivilegierung maßgeblich sind künftig allein die Anforderungen der CRR an den Property Value.

 

Gesetzgeberischer Hintergrund: BRUBEG

Die Streichung des § 22 SolvV erfolgt im Rahmen des Bankenrichtlinienumsetzungs- und Bürokratieentlastungsgesetzes (BRUBEG).

Das Gesetz dient insbesondere der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1619 zur Änderung der Eigenkapitalrichtlinie (CRD) und damit der Anpassung des deutschen Aufsichtsrechts an das europäische Bankenpaket zur Finalisierung von Basel III. Während die reformierte Kapitaladäquanzverordnung (CRR III) als EU-Verordnung unmittelbar gilt, besteht bei der Eigenkapitalrichtlinie Anpassungsbedarf im nationalen Recht.

Das BRUBEG hat am 6. März 2026 den Bundesrat passiert. Da der Bundesrat keinen Vermittlungsausschuss angerufen hat, ist das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen.

Nach Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und Verkündung im Bundesgesetzblatt tritt das Gesetz grundsätzlich unmittelbar nach der Verkündung in Kraft. Besondere Übergangsvorschriften gelten lediglich für einzelne Regelungen, insbesondere im Kreditwesengesetz. Für die Streichung des § 22 SolvV ist keine abweichende Übergangsregelung vorgesehen, sodass diese Änderung mit Inkrafttreten des Gesetzes unmittelbar wirksam wird.

 

Einordnung

Der Wegfall des § 22 SolvV ist weniger eine materielle Verschärfung als vielmehr eine systematische Umstellung der Bewertungslogik im Bankaufsichtsrecht.

Nationale Bewertungsbegriffe wie der Beleihungswert treten im aufsichtsrechtlichen Kontext in den Hintergrund. Maßgeblich sind künftig die europarechtlichen Anforderungen an den Property Value. Für Institute und Bewertungsprozesse bedeutet dies vor allem eine stärkere Orientierung an den regulatorischen Vorgaben der CRR.

Entscheidend ist damit künftig nicht mehr die Bezeichnung eines Immobilienwerts, sondern ob dessen Herleitung und Methodik den Anforderungen des europäischen Aufsichtsrechts entsprechen.

 

Ich unterstütze Institute dabei, die neuen regulatorischen Anforderungen zum Property Value einzuordnen und ihre Bewertungs- und Kreditprozesse entsprechend weiterzuentwickeln.