9. MaRisk-Novelle: Desktopbewertung ohne Besichtigung – warum das statistische Modell keine Option ist
Muss die Immobilie vor der Kreditgenehmigung immer innen und außen besichtigt werden – oder kann eine Desktopbewertung ausreichen?
Die 9. MaRisk-Novelle soll Anforderungen reduzieren, stärker nach Institutsgröße differenzieren und den Banken mehr Spielraum bei der konkreten Ausgestaltung ihrer Prozesse geben. Für die Immobilienbewertung bleibt jedoch eine zentrale europäische Vorgabe maßgeblich.
BTO 1.2.1 der MaRisk verlangt, dass Sicherheiten vor der Kreditvergabe bewertet werden. Bei Immobiliensicherheiten verweist die MaRisk zusätzlich auf Abschnitt 7.1.1 der EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe und Überwachung. Dahinter verbirgt sich eine für digitale Kreditprozesse besonders wichtige Frage:
Muss die Immobilie vor der Kreditgenehmigung immer innen und außen besichtigt werden – oder kann eine Desktopbewertung ausreichen?
Wie bereits in Teil 3 dieser Artikelserie gezeigt, muss die aufsichtlich tragfähige Immobilienbewertung grundsätzlich vor der Kreditgenehmigung vorliegen. Soll die Kreditentscheidung schnell oder sogar weitgehend automatisiert erfolgen, wird deshalb die Art der Bewertung zum entscheidenden Prozessfaktor.
Die EBA-Leitlinien ermöglichen bei bestimmten Wohnimmobilien eine Bewertung ohne Innen- und Außenbesichtigung. Das eröffnet Banken erhebliche Möglichkeiten, Kreditprozesse zu beschleunigen und stärker zu digitalisieren.
Dabei wird jedoch eine entscheidende Voraussetzung häufig übersehen: Eine Desktopbewertung ist nicht lediglich eine klassische Bewertung am Schreibtisch. Sie muss durch ein fortgeschrittenes statistisches Modell unterstützt werden.
Oder zugespitzt:
Ohne geeignetes Modell keine Desktopbewertung.
Die Besichtigung bleibt der Ausgangspunkt
Nach Tz. 209 der EBA-Leitlinien ist eine Immobilie bei der Kreditvergabe grundsätzlich durch eine interne oder externe sachverständige Person zu bewerten. Zu diesem Zweck hat eine Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie zu erfolgen.
Für Wohnimmobilien enthält Tz. 210 eine Ausnahme: In gut entwickelten und ausgereiften Immobilienmärkten darf die Bewertung als Desktopbewertung erfolgen. Sie muss durch eine interne oder externe sachverständige Person durchgeführt und durch fortgeschrittene statistische Modelle unterstützt werden.
Die sachverständige Person bleibt für das Bewertungsergebnis verantwortlich. Das statistische Modell liefert einen Wertvorschlag und weitere Informationen, ersetzt aber nicht die abschließende sachverständige Beurteilung.
Der entscheidende Aha-Effekt steckt im Wort „und“
Die Voraussetzungen der Tz. 210 stehen nicht alternativ nebeneinander. Die Desktopbewertung muss
- eine Wohnimmobilie betreffen,
- in einem gut entwickelten und ausgereiften Immobilienmarkt stattfinden,
- von einer sachverständigen Person durchgeführt und
- durch ein fortgeschrittenes statistisches Modell unterstützt werden.
Die Leitlinien sagen nicht, dass ein statistisches Modell eingesetzt werden kann. Seine Unterstützung gehört zur aufsichtlich vorgesehenen Desktopbewertung.
Das ist mehr als eine sprachliche Feinheit. Die Ausnahme von der Besichtigung wird nicht allein dadurch gerechtfertigt, dass eine sachverständige Person vorhandene Unterlagen am Bildschirm prüft. Ein geeignetes statistisches Modell muss zusätzlich zur Robustheit der Bewertung beitragen.
Damit ist die Desktopbewertung ein hybrider Prozess: Das Modell liefert die datenbasierte Grundlage; die sachverständige Person beurteilt deren Verwendbarkeit und verantwortet das Ergebnis.
Wann ist ein Immobilienmarkt gut entwickelt und ausgereift?
Die EBA-Leitlinien definieren nicht abschließend, wann ein Immobilienmarkt als gut entwickelt und ausgereift gilt. Eine pauschale Feststellung, der deutsche Wohnimmobilienmarkt sei insgesamt entwickelt und deshalb seien sämtliche Wohnimmobilien desktopfähig, greift zu kurz.
Entscheidend sind die Verhältnisse im jeweiligen Markt- und Objektsegment. Ein Reihenhaus in einem transaktionsstarken Ballungsraum kann statistisch sehr gut abbildbar sein. Für eine ungewöhnlich große Eigentumswohnung in einer ländlichen Region kann die Datenlage dagegen deutlich schwächer ausfallen.
Gerade hier gewinnt Abschnitt 7.4 der EBA-Leitlinien an Bedeutung. Er enthält Anforderungen an fortgeschrittene statistische Modelle, ihre Datenbasis, ihre Methodik und ihre Überprüfung. Außerdem verlangt Tz. 210 ein Konfidenzmaß, das die Robustheit des Wertvorschlags anzeigt.
Die Leistungsfähigkeit des Modells wird damit zu einem zentralen Indikator für die Desktopfähigkeit des Objekts.
Nicht jedes Wohnobjekt ist desktopfähig
Gegen einen hinreichend robusten statistischen Wertvorschlag können insbesondere sprechen:
- zu wenige aktuelle Vergleichskaufpreise in der Umgebung,
- zu wenige tatsächlich vergleichbare Objekte,
- eine starke Streuung der Vergleichskaufpreise,
- ein für das konkrete Objekt nicht ausreichendes Konfidenzmaß,
- ungewöhnliche Größen-, Nutzungs- oder Ausstattungsmerkmale,
- besondere rechtliche oder tatsächliche Eigenschaften.
Zu den objektspezifischen Besonderheiten können beispielsweise Denkmalschutz, ein Erbbaurecht, mehrere Gebäude auf einem Grundstück, eine Außenbereichslage oder ein Wohngebäude in einem Gewerbegebiet gehören. Auch Hinweise auf Schäden oder eine vorangegangene Naturkatastrophe können zusätzliche Prüfungen erforderlich machen.
Ein gut entwickelter Markt macht daher nicht automatisch jedes darin gelegene Objekt desktopfähig. Umgekehrt sollte die Marktreife nicht nur anhand administrativer Grenzen beurteilt werden. Maßgeblich ist, ob für das betreffende Segment genügend aktuelle, vergleichbare und qualitativ geeignete Daten zur Verfügung stehen.
Das Konfidenzmaß ist mehr als eine technische Kennzahl
Ein Konfidenzmaß zeigt, wie belastbar der statistische Wertvorschlag unter den konkreten Daten- und Modellbedingungen ist. Es darf deshalb nicht lediglich im Hintergrund berechnet und anschließend ignoriert werden.
Allerdings geben die EBA-Leitlinien keinen einheitlichen numerischen Mindestwert vor. Das Institut muss festlegen, unter welchen Voraussetzungen ein Modellwert als ausreichend robust angesehen werden kann. Die Schwellenwerte müssen zum Modell, zum Verwendungszweck und zum jeweiligen Markt- und Objektsegment passen.
Wird die festgelegte Schwelle unterschritten oder liegen besondere Risikohinweise vor, darf der Prozess nicht einfach mit einer Desktopbewertung fortgesetzt werden. Er benötigt eine belastbare Eskalationslogik – beispielsweise eine weitergehende Einzelfallprüfung oder eine Besichtigung.
Die eigentliche Herausforderung liegt in der Prozessgestaltung
Die regulatorische Grundidee lässt sich vergleichsweise einfach zusammenfassen. Anspruchsvoll wird ihre praktische Umsetzung.
Institute müssen unter anderem festlegen,
- welche Markt- und Objektsegmente grundsätzlich für Desktopbewertungen geeignet sind,
- welche Modelle eingesetzt werden dürfen,
- welche Daten- und Qualitätsanforderungen gelten,
- wie das Konfidenzmaß interpretiert wird,
- welche objektspezifischen Merkmale einen Warnhinweis auslösen und
- wann eine Besichtigung oder eine andere vertiefte Prüfung erforderlich wird.
Hinzu kommen die sachverständige Verantwortungsübernahme, die Validierung der Verfahren sowie eine revisionssichere Dokumentation der Entscheidung.
Ein Modellwert allein ist deshalb noch keine Desktopbewertung. Erst das Zusammenspiel aus geeignetem Modell, definierten Auswahlregeln, sachverständiger Beurteilung und funktionierender Eskalation schafft einen aufsichtlich tragfähigen Prozess.
Fazit
Die Desktopbewertung eröffnet erhebliche Spielräume für schnelle und digitale Kreditprozesse. Sie ist aber kein allgemeiner Verzicht auf die Besichtigung und erst recht keine Bewertung ohne belastbare Datenbasis.
Der zentrale Prüfstein lautet:
Kann ein geeignetes fortgeschrittenes statistisches Modell für das konkrete Markt- und Objektsegment einen hinreichend robusten Wertvorschlag liefern?
Wenn diese Frage nicht überzeugend beantwortet werden kann, fehlt eine wesentliche Voraussetzung für die Desktopbewertung.
Die regulatorischen Anforderungen zu kennen, ist dabei nur der erste Schritt. Der eigentliche Mehrwert entsteht durch ihre Übersetzung in belastbare Auswahlkriterien, Schwellenwerte, Prüfregeln und Eskalationsprozesse.
Genau dabei unterstütze ich Banken, Bewertungsdienstleister und Anbieter digitaler Kreditprozesse – von der fachlichen Konzeption bis zur aufsichtlich tragfähigen Umsetzung.
Quellen
BaFin/Bundesbank: MaRisk vom 30. Juni 2026, insbesondere BTO 1.2.1
EBA: Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung, Tz. 209-210 und Abschnitt 7.4
EBA-Q&A 2021_6325: Real estate inspection for real estate valuation
RICS: Automated Valuation Models – A property market perspective