9. MaRisk-Novelle und Immobilienbewertung: Alle Beiträge im Überblick
Die 9. MaRisk-Novelle verändert wichtige Rahmenbedingungen für die Bewertung von Immobilien im Kreditgeschäft. Betroffen sind nicht nur einzelne Bewertungsanforderungen, sondern auch die Organisation der Sachverständigenfunktion, der Zeitpunkt der Bewertung, die Voraussetzungen einer Desktopbewertung und der Einsatz fortgeschrittener statistischer Modelle.
Für Kreditinstitute ergeben sich daraus insbesondere folgende Fragen:
- Wann muss die Immobilienbewertung im Kreditprozess abgeschlossen sein?
- Welche Anforderungen gelten für die Unabhängigkeit sachverständiger Personen?
- Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mitarbeiter aus dem Bereich Markt Wertgutachten erstellen?
- Wann kann auf eine Innen- und Außenbesichtigung verzichtet werden?
- Welche Anforderungen muss ein unterstützendes statistisches Bewertungsmodell erfüllen?
- Wie lassen sich die verschiedenen Vorgaben in einen schnellen und zugleich prüfungssicheren Kreditprozess übersetzen?
In meiner Artikelserie untersuche ich diese Fragen einzeln und ordne ihre Bedeutung für die Praxis ein. Diese Seite führt die Beiträge thematisch zusammen und wird fortlaufend ergänzt.
Stand: November 2026
Ausgangspunkt: Von der Konsultation zur finalen MaRisk
MaRisk-Novelle 2026 in der Konsultation – Was sich jetzt abzeichnet
Der erste Beitrag der Serie befasst sich mit der am 1. April 2026 veröffentlichten Konsultationsfassung der 9. MaRisk-Novelle. Er gibt einen Überblick über die damals geplanten Änderungen aus dem Blickwinkel der Immobilienbewertung und der Überwachung von Sicherheitenwerten.
Ausgangspunkt ist die von der Aufsicht formulierte Zielrichtung: Die MaRisk sollten stärker prinzipienorientiert ausgestaltet, in ihrer Komplexität reduziert und für eine proportionale Anwendung geöffnet werden. Ein wesentlicher Baustein war die geplante neue Strukturierung der Anforderungen nach Institutsgrößen. Damit sollten insbesondere für kleinere Institute zusätzliche Spielräume bei der konkreten Umsetzung geschaffen werden.
Der Beitrag zeigt, welche Bedeutung diese Neuausrichtung für die Bewertung von Immobiliensicherheiten, die Anforderungen an sachverständige Personen und die Überwachung der Sicherheitenwerte haben könnte. Näher betrachtet werden außerdem die in der Konsultationsfassung vorgesehenen Änderungen bei der Erstellung von Wertgutachten durch Mitarbeiter aus dem Bereich Markt sowie bei der Rotation von Sachverständigen.
Das Thema „Wertgutachten im Marktbereich“ wird im anschließenden Beitrag zur finalen 9. MaRisk-Novelle vertieft. Dort wird insbesondere untersucht, welche Änderungen gegenüber der Konsultationsfassung tatsächlich übernommen wurden und unter welchen Voraussetzungen fachlich geeignete Mitarbeiter aus dem Bereich Markt Wertgutachten erstellen dürfen.
Da sich der Beitrag auf die Konsultationsfassung bezieht, dokumentiert er den Ausgangspunkt der Novellierung. Welche Regelungen tatsächlich in die finale MaRisk übernommen und an welchen Stellen sie noch verändert wurden, zeigen die nachfolgenden Beiträge.
Zum Beitrag „MaRisk-Novelle 2026 in der Konsultation – Was sich jetzt abzeichnet“
Die finale 9. MaRisk-Novelle: Änderungen bei der Unabhängigkeit sachverständiger Personen und bei Wertgutachten im Marktbereich
Der zweite Beitrag untersucht die am 30. Juni 2026 veröffentlichte finale Fassung der 9. MaRisk-Novelle und zeigt, an welchen Stellen die Regelungen gegenüber der Konsultationsfassung verändert wurden.
Im Mittelpunkt steht zunächst die Unabhängigkeit der mit der Bewertung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen. Sie dürfen nicht in die jeweilige Kreditentscheidung eingebunden sein und müssen grundsätzlich vom Bereich Markt unabhängig sein. Gegenüber der Konsultationsfassung wurde die zuvor weiter gefasste Unabhängigkeit vom Kreditvergabeprozess auf die Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung verengt. Zudem wird die separate Sachverständigeneinheit nicht mehr ausdrücklich als organisatorischer Regelfall vorgegeben.
Vertieft behandelt der Beitrag außerdem die Erstellung von Wertgutachten durch fachlich geeignete Mitarbeiter aus dem Bereich Markt. Diese Möglichkeit bestand bereits vor der 9. MaRisk-Novelle, wird in der finalen Fassung jedoch systematisch neu eingeordnet und an veränderte Voraussetzungen geknüpft. Sie gilt für bestimmte Sicherheiten, beispielsweise Wohnimmobilien, sofern die bewertenden Mitarbeiter von der jeweiligen Kreditentscheidung unabhängig sind. Die zuvor ausdrücklich verlangte marktunabhängige materielle Plausibilitätsprüfung wird nicht mehr als Voraussetzung genannt.
Der Beitrag ordnet diese Änderungen ein und zeigt, welche organisatorischen und einzelfallbezogenen Anforderungen sich daraus für die Institute ergeben.
Zum Beitrag „Die finale 9. MaRisk-Novelle ist veröffentlicht“
Für welche Immobilien dürfen Marktmitarbeiter Wertgutachten erstellen?
Dürfen Marktmitarbeiter jetzt jede Wohnimmobilie bewerten?
Der vorhergehende Beitrag erläutert, unter welchen organisatorischen Voraussetzungen fachlich geeignete Mitarbeiter aus dem Bereich Markt Wertgutachten erstellen dürfen. Dieser Beitrag untersucht die daran anschließende Frage, für welche Immobilien die Ausnahme genutzt werden kann.
Die Erläuterungen zu BTO 1.2 Tz. 3 ermöglichen die Erstellung von Wertgutachten durch Marktmitarbeiter für „bestimmte Sicherheiten“ und nennen Wohnimmobilien als Beispiel. Während in der Konsultationsfassung noch von „standardisierten Wohnimmobilien“ die Rede war, wurde das Wort „standardisierten“ in der finalen Fassung gestrichen.
Daraus folgt jedoch nicht, dass fachlich geeignete Marktmitarbeiter nun sämtliche Wohnimmobilien bewerten dürfen. Welche Immobilienarten in den Anwendungsbereich der Ausnahme einbezogen werden, muss das Institut risikoorientiert festlegen. Entscheidend sind insbesondere die nachgewiesene Bewertungskompetenz der eingesetzten Mitarbeiter, die Komplexität des Bewertungsfalls und die Belastbarkeit des Bewertungsverfahrens.
Der Beitrag zeigt, warum in der Praxis vor allem standardisierbare Wohnimmobilien in Betracht kommen und weshalb Institute geeignete Immobilienarten, Ausschlusskriterien und Qualifikationsanforderungen nachvollziehbar festlegen sollten.
Zum Beitrag „Dürfen Marktmitarbeiter jetzt jede Wohnimmobilie bewerten?“
Wann muss die Immobilienbewertung abgeschlossen sein?
Bewertung erst nach der Kreditzusage? Die MaRisk setzen eine frühere Grenze
In vielen Kreditprozessen wird zunächst mit einer automatisierten Wertindikation oder Vortaxe gearbeitet. Die eigentliche Sicherheitenbewertung und die gegebenenfalls erforderliche Besichtigung erfolgen teilweise erst nach der Kreditentscheidung.
Eine solche Prozessgestaltung ist aufsichtlich problematisch. Nach der dokumentierten Auslegung von BaFin und Bundesbank muss die tragfähige Immobilienbewertung bereits vor der Kreditgenehmigung vorliegen – nicht erst vor Vertragsabschluss, Sicherheitenbestellung oder Auszahlung.
Eine vorläufige Wertindikation kann die Prozesssteuerung unterstützen. Sie ersetzt jedoch keine aufsichtlich tragfähige Bewertung, wenn die sachverständige Prüfung erst nach der Kreditentscheidung erfolgt.
Der Beitrag erläutert die Abgrenzung zwischen dem MaRisk-Regelungstext, der Aufsichtsauslegung und den Konsequenzen für schnelle und digitale Kreditprozesse.
Zum Beitrag „Bewertung erst nach der Kreditzusage?“
Wann ist eine Desktopbewertung ohne Besichtigung zulässig?
Desktopbewertung ohne Besichtigung – warum das statistische Modell keine Option ist
Grundsätzlich verlangt Tz. 209 der EBA-Leitlinien bei der erstmaligen Bewertung einer Immobilie eine Innen- und Außenbesichtigung.
Für Wohnimmobilien auf gut entwickelten und ausgereiften Immobilienmärkten eröffnet Tz. 210 eine Ausnahme. Die Bewertung kann unter bestimmten Voraussetzungen als Desktopbewertung durchgeführt werden. Sie muss jedoch weiterhin durch eine sachverständige Person erfolgen und durch ein fortgeschrittenes statistisches Modell unterstützt werden.
Der Einsatz des Modells ist damit keine fakultative Ergänzung. Er gehört zu den Voraussetzungen der aufsichtlich vorgesehenen Desktopbewertung.
Nicht jede Wohnimmobilie ist deshalb automatisch für eine Bewertung ohne Besichtigung geeignet. Entscheidend ist, ob das konkrete Objekt und Marktsegment auf der vorhandenen Datenbasis robust modelliert werden können und ob die sachverständige Person das Ergebnis fachlich nachvollziehen und verantworten kann.
Zum Beitrag „Desktopbewertung ohne Besichtigung“
Welche Anforderungen gelten für das statistische Bewertungsmodell?
Gelten geringere Modellanforderungen für die von BaFin und Bundesbank beaufsichtigten Institute?
Der vorhergehende Beitrag zeigt, dass eine Desktopbewertung nach Tz. 210 der EBA-Leitlinien durch ein fortgeschrittenes statistisches Modell unterstützt werden muss. Daran schließt sich die Frage an, welche Anforderungen dieses Modell erfüllen muss und ob für die unmittelbar von BaFin und Bundesbank beaufsichtigten weniger bedeutenden Institute – die sogenannten LSIs – geringere Anforderungen gelten.
Die MaRisk verweisen für die Bewertung von Immobiliensicherheiten unmittelbar auf Abschnitt 7.1.1 der EBA-Leitlinien. Damit gilt auch Tz. 210 zur Desktopbewertung. Der dort enthaltene Weiterverweis auf die detaillierten Modellanforderungen des Abschnitts 7.4 führt nach der Verweistechnik der MaRisk dagegen nicht automatisch dazu, dass dieser Abschnitt vollständig anzuwenden ist.
Daraus folgt jedoch nicht, dass wesentliche Anforderungen an die Modellauswahl und den Modelleinsatz entfallen. Ein Teil der Vorgaben aus Abschnitt 7.4 wurde unmittelbar in die Erläuterungen zu BTO 1.2 Tz. 2 übernommen. Weitere Anforderungen ergeben sich insbesondere aus den allgemeinen Modellanforderungen des AT 4.3.4 und den Ressourcenanforderungen des AT 7.
Der Beitrag zeigt, dass die Anforderungen nicht verschwunden, sondern auf verschiedene Stellen der MaRisk verteilt sind. Für die Praxis betrifft dies insbesondere die Auswahl und Validierung des Modells, die Datenqualität, die Festlegung geeigneter Einsatzbereiche und Ausschlusskriterien sowie den Umgang mit Modellunsicherheiten.
Zum Beitrag „Gelten für LSIs weniger Modellanforderungen bei der Desktopbewertung“
Was die Beiträge miteinander verbindet
Die einzelnen Fragestellungen lassen sich in der praktischen Umsetzung nicht voneinander trennen.
Muss die Immobilienbewertung bereits vor der Kreditgenehmigung abgeschlossen sein, müssen auch das Bewertungsverfahren, die gegebenenfalls erforderliche Besichtigung und die sachverständige Verantwortung rechtzeitig in den Kreditprozess integriert werden.
Soll eine Desktopbewertung eingesetzt werden, benötigt das Institut nicht nur ein geeignetes statistisches Modell. Es muss außerdem festlegen,
- für welche Immobilien- und Marktsegmente das Verfahren geeignet ist,
- welche Daten und Unterlagen mindestens benötigt werden,
- wer die Bewertung durchführen und verantworten darf,
- wie Unabhängigkeit und fachliche Eignung sichergestellt werden,
- wann eine Besichtigung oder ein anderes Bewertungsverfahren erforderlich ist und
- wie Validierung, Überwachung und Qualitätssicherung organisiert werden.
Die 9. MaRisk-Novelle eröffnet Gestaltungsspielräume. Diese können jedoch nur genutzt werden, wenn organisatorische Zuständigkeiten, Bewertungsverfahren und Kreditprozess konsistent aufeinander abgestimmt sind.
Vertiefung im KreditPraktiker
Immobilienbewertung nach der 9. MaRisk-Novelle: Neue Spielräume
Die Blogbeiträge greifen ausgewählte Fragen der 9. MaRisk-Novelle einzeln auf. Eine zusammenhängende und weiterführende Gesamtdarstellung bietet mein im KreditPraktiker 11–12/2026 erschienener Fachbeitrag „Immobilienbewertung nach der 9. MaRisk-Novelle: Neue Spielräume“.
Der Beitrag unterscheidet zwischen tatsächlich neuen Regelungen, veränderten organisatorischen Spielräumen und Anforderungen, die bereits zuvor galten und nun anders in den MaRisk verankert sind. Im Mittelpunkt stehen insbesondere
- die Unabhängigkeit sachverständiger Personen,
- die Erstellung von Wertgutachten durch Mitarbeiter aus dem Bereich Markt,
- die kritische Überprüfung der Bewertung durch das Institut,
- der Zeitpunkt der Immobilienbewertung im Kreditprozess,
- die Voraussetzungen einer Desktopbewertung ohne Innen- und Außenbesichtigung sowie
- weitere Änderungen bei Verfahrensüberprüfung, Rotation und Überwachung der Sicherheitenwerte.
Damit bietet der Fachbeitrag einen vertieften Gesamtüberblick über die Auswirkungen der Novelle auf die Immobilienbewertung und ihre Einbindung in den Kreditprozess.
Unterstützung bei der Umsetzung
Ich unterstütze Kreditinstitute und Bewertungsdienstleister dabei, die Anforderungen der MaRisk und der EBA-Leitlinien in belastbare und prüfungssichere Prozesse zu übersetzen.
Das umfasst insbesondere:
- die Analyse bestehender Bewertungs- und Kreditprozesse,
- die Abgrenzung geeigneter Immobilien- und Marktsegmente,
- die Entwicklung von Auswahl- und Ausschlusskriterien,
- die Einbindung von Desktopbewertungen und statistischen Modellen,
- die Ausgestaltung sachverständiger Verantwortung und Entscheidungsunabhängigkeit,
- die Entwicklung von Qualifikations-, Eskalations- und Qualitätssicherungskonzepten sowie
- die Integration der Bewertung in schnelle und digitale Kreditprozesse.
Wenn Sie prüfen möchten, welche Gestaltungsmöglichkeiten sich aus der 9. MaRisk-Novelle für Ihr Institut ergeben und wie diese aufsichtlich tragfähig umgesetzt werden können, sprechen Sie mich gerne an.