Bewertung erst nach der Kreditzusage? Die MaRisk setzen eine frühere Grenze

Die aufsichtlich geforderte Immobilienbewertung muss bereits vor der Kreditgenehmigung abgeschlossen sein – nicht erst vor Vertragsabschluss, Sicherheitenbestellung oder Valutierung.

In vielen Baufinanzierungsprozessen wird zunächst mit einer automatisierten Wertindikation oder sogenannten Vortaxe gearbeitet. Sie liefert frühzeitig einen Wert, mit dem der voraussichtliche Beleihungsauslauf berechnet werden kann. Damit liefert sie zugleich eine wichtige Information zur Machbarkeit des Darlehensantrags.

Die eigentliche Sicherheitenbewertung – häufig einschließlich der erforderlichen Besichtigung – erfolgt mitunter erst später. Der Kredit ist zu diesem Zeitpunkt bereits genehmigt, vielleicht sogar schon vertraglich zugesagt. Auf den ersten Blick erscheint das effizient: Die zeitaufwendigeren Prüfungsschritte werden in die Phase zwischen Kreditzusage und Auszahlung verlagert.

Aufsichtlich ist ein solcher Prozess jedoch problematisch.

 

Was die neuen MaRisk verlangen

BTO 1.2.1 Tz. 2 der MaRisk enthält eine klare zeitliche Vorgabe:

„Vor der Kreditvergabe sind die Sicherheiten zu bewerten und der rechtliche Bestand zu prüfen.“

Der Wertansatz muss hinsichtlich der wertbeeinflussenden Umstände nachvollziehbar und in seinen Annahmen und Parametern begründet sein. Für Immobiliensicherheiten verweist die Regelung zusätzlich auf Abschnitt 7.1.1 der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung.

Der Begriff „Kreditvergabe“ wird in BTO 1.2.1 zunächst als Prozessbegriff verwendet. Nach Textziffer 1 umfasst der Prozess der Kreditvergabe sämtliche bis zur Bereitstellung des Kredits erforderlichen Arbeitsabläufe.

Dazu gehören insbesondere die Risikoprüfung, die Kreditgenehmigung, der Abschluss des Darlehensvertrags und die Auszahlung. Wenn Textziffer 2 verlangt, die Sicherheiten „vor der Kreditvergabe“ zu bewerten, lässt der Normtext allein daher noch offen, welcher Zeitpunkt innerhalb dieses Prozesses die maßgebliche Grenze bildet.

Gerade diese Frage ist für die Gestaltung schneller und digitaler Kreditprozesse von erheblicher Bedeutung.

 

Kreditvergabe bedeutet Kreditgenehmigung

BaFin und Deutsche Bundesbank haben ihre Auslegung bereits im Fachgremium MaRisk vom 17. Juni 2024 ausdrücklich erläutert: Mit dem Zeitpunkt der Kreditvergabe ist die Kreditgenehmigung gemeint.

Ausgangspunkt der damaligen Diskussion waren Erkenntnisse aus dem „Targeted Review on Residential Real Estate“ der Europäischen Zentralbank. Bei einigen deutschen Instituten hatte die EZB beanstandet, dass die Kreditentscheidung auf einer Vortaxe beruhte, während die aufsichtlich geforderte Sicherheitenbewertung – regelmäßig einschließlich der Besichtigung – erst nach der Kreditvergabe durchgeführt wurde.

Nach Auffassung der EZB entsprach diese Gestaltung nicht den Textziffern 209 und 210 der EBA-Leitlinien. Die deutsche Aufsicht stellte im Fachgremium klar, dass für bedeutende (SIs) und weniger bedeutende Institute (LSIs) eine einheitliche Auslegung angestrebt werde.

Fachlich sauber ist deshalb zwischen Regelungstext und Aufsichtsauslegung zu unterscheiden:

Die MaRisk verlangen die Bewertung vor der Kreditvergabe. Dass darunter die Kreditgenehmigung zu verstehen ist, ergibt sich aus der dokumentierten Auslegung von BaFin und Bundesbank.

Damit scheiden der Darlehensvertrag, die Bestellung der Sicherheit und die Valutierung als späteste Zeitpunkte für die erstmalige Bewertung aus.
Auch BTO 1.2.3 Tz. 2 MaRisk ändert daran nichts. Die dort vorgesehene Kontrolle vor der Valutierung betrifft die Erfüllung der Voraussetzungen und Auflagen aus dem Kreditvertrag. Sie erlaubt es nicht, die für die Kreditentscheidung erforderliche Immobilienbewertung bis zur Auszahlung zurückzustellen.

 

Und wann muss die Besichtigung erfolgen?

Die Anforderungen an die Besichtigung ergeben sich aus den einbezogenen EBA-Leitlinien.

Nach Textziffer 209 ist die Immobilienbewertung bei der Kreditvergabe grundsätzlich durch einen Sachverständigen unter Einbeziehung einer Innen- und Außenbesichtigung durchzuführen.

Für Wohnimmobilien eröffnet Textziffer 210 eine Ausnahme: In entwickelten und ausgereiften Immobilienmärkten kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Desktopbewertung vorgenommen werden, die von einem Sachverständigen durchgeführt und durch fortgeschrittene statistische Modelle gestützt wird. Die Verantwortung für die Bewertung verbleibt beim Sachverständigen.

Der Zeitpunkt und die Form der Bewertung sind daher getrennt zu betrachten: Die Bewertung muss vor der Kreditgenehmigung abgeschlossen sein. Ob dazu eine physische Innen- und Außenbesichtigung erforderlich oder eine Desktopbewertung zulässig ist, hängt von den Voraussetzungen des jeweiligen Bewertungsfalls ab.

Die Möglichkeit einer Desktopbewertung verschiebt die Bewertung nicht hinter die Kreditentscheidung. Sie eröffnet vielmehr eine alternative Form der Bewertung, die sich gerade für schnelle digitale Kreditprozesse eignen kann.

 

Warum eine Vortaxe nicht automatisch genügt

Eine Vortaxe kann ein zweckmäßiges Instrument zur Prozesssteuerung sein. Sie kann frühzeitig Hinweise auf den Beleihungsauslauf geben, unplausible Kaufpreise erkennen oder auffällige Fälle aussteuern.

Sie ist aber nicht allein deshalb eine aufsichtlich tragfähige Sicherheitenbewertung, weil sie einen konkreten Immobilienwert ausweist.

Entscheidend ist, ob das Ergebnis die Anforderungen an die Bewertung erfüllt und durch eine entsprechend qualifizierte, von der Kreditentscheidung unabhängige Person verantwortet wird. Wird vor der Kreditentscheidung lediglich eine vorläufige Wertindikation erzeugt und die eigentliche sachverständige Bewertung erst danach vorgenommen, bleibt eine Lücke im Kreditprozess.

Eine nachgelagerte Bestätigung kann nicht ohne Weiteres ersetzen, dass die vorgeschriebene Bewertung bei der Kreditgenehmigung noch nicht vorlag.

 

Konsequenz für digitale Kreditprozesse

Die Beschleunigung der Baufinanzierung darf nicht darauf beruhen, die Immobilienbewertung hinter die Kreditentscheidung zu verlagern.

Vielmehr muss der Bewertungsprozess so gestaltet werden, dass bereits vor der Genehmigung ein belastbares und aufsichtlich tragfähiges Ergebnis vorliegt. Bei geeigneten Wohnimmobilien kann die Desktopbewertung hierfür erheblichen Spielraum bieten.

Die eigentliche Herausforderung beginnt damit allerdings erst: Wann wird aus einer automatisierten Wertindikation eine aufsichtlich tragfähige Bewertung? Wie lässt sich die sachverständige Verantwortung in einen weitgehend automatisierten Prozess integrieren? Und nach welchen Kriterien ist zu entscheiden, ob eine Desktopbewertung genügt oder eine physische Besichtigung erforderlich ist?

Auf diese Fragen müssen Institute eine fachlich belastbare und nachvollziehbar dokumentierte Antwort finden.

 

Fazit

Für den Zeitpunkt der Immobilienbewertung ist nicht der Moment der Auszahlung, sondern der Zeitpunkt der Kreditgenehmigung maßgeblich. Zu diesem Zeitpunkt muss die aufsichtlich geforderte Bewertung abgeschlossen sein. Eine Vortaxe kann sie vorbereiten, aber nicht automatisch ersetzen.

Wer Kreditprozesse beschleunigen will, muss deshalb die Bewertung in den Entscheidungsprozess integrieren. Die Desktopbewertung kann dabei ein wichtiger Baustein sein – als vollwertige Bewertung vor der Kreditentscheidung und nicht als nachgelagerter Kontrollschritt.

 

Quellen

BaFin/Bundesbank: MaRisk vom 30. Juni 2026, insbesondere BTO 1.2.1 Tz. 2
EBA: Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung, Abschnitt 7.1.1, Tz. 209-210
Fachgremium MaRisk: Protokoll der Sitzung vom 17. Juni 2024, S. 1-2

 

Ich unterstütze Institute dabei, die Änderungen der regulatorischen Anforderungen zur Objektbewertung im Rahmen der Kreditvergabe und der Überwachung der Sicherheitenwerte einzuordnen und ihre Bewertungs- und Kreditprozesse entsprechend weiterzuentwickeln.