Die finale 9. MaRisk-Novelle ist veröffentlicht – relevante Änderungen bei der Unabhängigkeit sachverständiger Personen
Die BaFin hat am 30. Juni 2026 die endgültige Fassung der 9. MaRisk-Novelle als Rundschreiben 06/2026 (BA) veröffentlicht. Damit ist das Konsultationsverfahren abgeschlossen. Die finale Fassung, eine Gegenüberstellung zur Konsultationsfassung sowie die Änderungen gegenüber der bisherigen MaRisk-Fassung sind bei BaFin und Deutscher Bundesbank abrufbar.
Die neue Fassung der MaRisk ist mit ihrer Veröffentlichung in Kraft getreten. Soweit sich im Einzelfall zusätzliche Anforderungen ergeben, räumt die BaFin jedoch eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2027 ein. Das gilt nach dem Übersendungsschreiben auch für erforderliche organisatorische Anpassungen, wenn Institute Hinweise aus der Aufsichtsmitteilung vom 26. November 2024 dokumentiert abweichend ausgelegt hatten.
Im ersten Beitrag dieser Blogbeitragsserie zur 9. MaRisk-Novelle ging es um die Konsultationsfassung und ihre absehbaren Auswirkungen auf die Sicherheitenbewertung. Im Mittelpunkt standen insbesondere die stärkere Überführung europäischer Vorgaben in den MaRisk-Text, die Anforderungen an Sachverständige sowie die weiterhin mögliche Erstellung bestimmter Wertgutachten durch fachlich geeignete Mitarbeiter des Bereichs Markt.
Die finale Fassung bestätigt die grundsätzliche Richtung der Novelle. Im Detail enthält sie jedoch Änderungen, die für die Organisation der Sicherheitenbewertung erheblich sein können. Das gilt besonders für die Regelungen zu BTO 1.2 Tz. 3.
BTO 1.2 Tz. 3: Die Unabhängigkeit sachverständiger Personen wird neu justiert
Nach der bisherigen MaRisk-Fassung galten für sachverständige Personen, die mit der Wertermittlung von Immobilien- und beweglichen Sicherheiten betraut waren, im Kern zwei Anforderungen:
- Sie durften nicht in den Kreditvergabeprozess und die Kreditbearbeitung eingebunden sein.
- Mögliche Interessenkonflikte im Zusammenhang mit der Bewertung waren auszuschließen.
Die Erläuterungen der MaRisk machten zudem deutlich, dass interne Sachverständige grundsätzlich unabhängig vom Kreditvergabeprozess organisiert sein sollten. Eine ausdrücklich geregelte Erleichterung bestand bislang für Institute, bei denen die Einrichtung einer separaten Einheit für interne Sachverständige unverhältnismäßig war: Dort konnten sachverständige Personen mit der Kreditbearbeitung anderer Engagements befasst sein, sofern sie für die von ihnen bearbeiteten Fälle keine Wertermittlung erstellten.
Daneben verwies die bisherige MaRisk für die Kriterien an Sachverständige ausdrücklich auf Abschnitt 7.3 der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung.
Die EBA-Leitlinien: Unabhängigkeit ist mehr als eine Organisationsfrage
Die EBA-Leitlinien verlangen zunächst, dass der Bewerter unabhängig vom Kreditentscheidungsprozess ist. Zudem dürfen Vergütung oder Gehalt nicht so mit dem Bewertungsergebnis verknüpft sein, dass daraus ein Interessenkonflikt entsteht.
Darüber hinaus verlangen die EBA-Leitlinien für den konkreten Bewerter einer Immobilie Vorkehrungen gegen weitergehende Konfliktlagen. Er soll insbesondere nicht an der Beantragung, Prüfung, Entscheidung oder Verwaltung des betreffenden Kredits beteiligt sein. Ebenso darf er weder durch die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers beeinflusst sein noch ein eigenes Interesse an der Immobilie haben oder mit Käufer beziehungsweise Verkäufer verbunden sein.
Die EBA-Systematik verbindet damit zwei Ebenen:
- die Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung,
- und die Vermeidung konkreter Interessenkonflikte im jeweiligen Engagement.
Von der Unabhängigkeit vom Kreditvergabeprozess zur Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung
In der finalen Fassung entfällt der ausdrückliche Verweis auf die EBA-Kriterien für Sachverständige. Stattdessen werden wesentliche Anforderungen unmittelbar in die MaRisk-Regelungen und den zugehörigen Erläuterungen aufgenommen.
Die zentrale Änderung betrifft die Unabhängigkeit. Die finale Fassung lautet:
Die mit der Bewertung von Immobilien- und beweglichen Sicherheiten betrauten sachverständigen Personen haben über die erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen zu verfügen, dürfen nicht in die Kreditentscheidung eingebunden sein und müssen vom Bereich Markt unabhängig sein.
Damit ersetzt die BaFin die bisherige weit gefasste Anforderung, wonach Sachverständige nicht in den Kreditvergabeprozess und die Kreditbearbeitung eingebunden sein durften, durch die engere Anforderung der Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung.
Diese Anpassung entspricht dem Wortlaut von Tz. 231 Buchst. d der EBA-Leitlinien. Die EBA verlangt dort die Unabhängigkeit vom Kreditentscheidungsprozess, nicht jedoch pauschal die vollständige Distanz zu sämtlichen Tätigkeiten im Kreditvergabeprozess.
Die finale Fassung geht damit gegenüber der Konsultationsfassung einen deutlichen Schritt zurück. Der Konsultationsentwurf hatte noch vorgesehen, dass Sachverständige nicht in den Kreditvergabeprozess eingebunden sein dürfen. Die finale Fassung reduziert diese Anforderung auf die Kreditentscheidung. Die entsprechende Änderung ist in der von BaFin und Bundesbank veröffentlichten Vergleichsfassung unmittelbar nachvollziehbar.
Neu ausdrücklich geregelt: Unabhängigkeit vom Bereich Markt
Gleichzeitig wird eine Anforderung ausdrücklich aufgenommen, die in der bisherigen Fassung so nicht im Wortlaut stand:
Sachverständige Personen müssen vom Bereich Markt unabhängig sein.
Damit verbindet die finale MaRisk zwei unterschiedliche Formen der Unabhängigkeit:
- Einzelfallbezogene Unabhängigkeit: Die sachverständige Person darf nicht an der jeweiligen Kreditentscheidung beteiligt sein.
- Aufbauorganisatorische Unabhängigkeit: Die reguläre Sachverständigenfunktion soll grundsätzlich außerhalb des Bereichs Markt angesiedelt sein.
Für die reguläre Sachverständigenfunktion wird dadurch die Unabhängigkeit von der Antragstellung typischerweise bereits über die Marktunabhängigkeit abgesichert. Antragstellung, Kundenakquisition und Geschäftsinitiierung liegen regelmäßig im Bereich Markt. Wer organisatorisch nicht dem Marktbereich angehört, wird daher im Regelfall nicht selbst die Kreditbeantragung verantworten.
Die MaRisk setzen damit auf eine aufbauorganisatorische Absicherung der Unabhängigkeit. Gleichzeitig bleibt die konkrete Kreditentscheidung als zusätzlicher Ausschlusstatbestand ausdrücklich erhalten.
Interessenkonflikte: Die MaRisk werden konkreter
Der allgemeine Grundsatz, dass Interessenkonflikte im Zusammenhang mit der Bewertung auszuschließen sind, bleibt bestehen. Die finale MaRisk nennt nun jedoch ausdrücklich Beispiele:
- Eigentumsanteile an der Sicherheit,
- Interessenkonflikte im Zusammenhang mit dem Honorar externer Sachverständiger.
Damit werden zwei typische Konfliktfelder aus den EBA-Leitlinien in die MaRisk übernommen: das unmittelbare oder mittelbare wirtschaftliche Interesse an der Immobilie sowie eine problematische Verknüpfung von Vergütung und Bewertungsergebnis.
Die Übernahme bleibt allerdings selektiv. Die MaRisk wiederholen nicht ausdrücklich sämtliche Konfliktkriterien aus Tz. 234 der EBA-Leitlinien, insbesondere nicht die ausdrückliche Vorgabe, dass der konkrete Bewerter weder an Antragstellung, Kreditprüfung noch Kreditverwaltung des betreffenden Kredits beteiligt sein soll.
Die Öffnung für Mitarbeiter des Bereichs Markt wird ausgeweitet
Besonders relevant ist die Neufassung der Regelung zur Erstellung von Wertgutachten durch fachlich geeignete Mitarbeiter aus dem Bereich Markt.
Die bisherige MaRisk kannte zwei unterschiedliche Erleichterungen:
Erstens konnten interne Sachverständige bei unverhältnismäßiger Einrichtung einer separaten Sachverständigeneinheit unter bestimmten Voraussetzungen mit der Kreditbearbeitung anderer Engagements befasst sein. Diese Erleichterung war ausdrücklich an die Unverhältnismäßigkeit einer separaten Einheit geknüpft.
Zweitens konnten bereits bislang Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten durch fachlich geeignete Mitarbeiter des Bereichs Markt erstellt werden. Voraussetzung war allerdings eine marktunabhängige Überprüfung der Wertansätze im Sinne einer materiellen Plausibilitätsprüfung.
Die finale Fassung ordnet diese Ausnahme nun anders. Sie lautet:
Die Erstellung von Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten, beispielsweise Wohnimmobilien, kann auch von fachlich geeigneten Mitarbeitern aus dem Bereich Markt durchgeführt werden, solange diese von der jeweiligen Kreditentscheidung unabhängig sind.
Damit gilt die Öffnung für Marktmitarbeiter nicht mehr nur im Zusammenhang mit einer unverhältnismäßigen separaten Sachverständigeneinheit. Die finale MaRisk knüpft die Möglichkeit auch nicht an eine bestimmte Institutsgröße oder an die vorherige Voraussetzung der Unverhältnismäßigkeit.
Sie steht damit grundsätzlich allen von den MaRisk erfassten Instituten offen. Entscheidend sind nun die fachliche Eignung des Mitarbeiters und seine Unabhängigkeit von der jeweiligen Kreditentscheidung. Die finale Fassung nennt als Beispiel die Bewertung von Wohnimmobilien.
Das ist eine echte Erweiterung des Anwendungsbereichs. Sie bedeutet aber keine uneingeschränkte Freigabe von Bewertungen im Markt.
Die Regelung bleibt auf Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten beschränkt. Außerdem setzt sie voraus, dass der jeweilige Mitarbeiter die erforderliche fachliche Eignung besitzt und im konkreten Engagement nicht an der Kreditentscheidung beteiligt ist.
Der entscheidende Unterschied: Regelfall und Ausnahmefall
Für die Praxis ist die Unterscheidung zwischen der regulären Sachverständigenfunktion und der Ausnahme für Mitarbeiter des Bereichs Markt zentral.
Im Regelfall verlangt die MaRisk:
- erforderliche Qualifikation und Erfahrung,
- Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung,
- grundsätzliche Unabhängigkeit vom Bereich Markt,
- Ausschluss möglicher Interessenkonflikte.
Im Ausnahmefall dürfen fachlich geeignete Mitarbeiter des Bereichs Markt Wertgutachten erstellen. Die Marktunabhängigkeit wird hier also bewusst durchbrochen. Ausdrücklich verlangt wird dann nur die Unabhängigkeit von der jeweiligen Kreditentscheidung.
Gerade für diesen Ausnahmefall verbleibt damit eine Differenz zu Tz. 234 Buchst. a der EBA-Leitlinien. Die EBA nennt für den konkreten Bewerter weitergehende Anforderungen: keine Beteiligung an Antragstellung, Prüfung oder Verwaltung bzw. Abwicklung des betroffenen Kredits.
Die MaRisk übernehmen diese weitergehenden Einzelfallanforderungen in der Öffnungsklausel nicht ausdrücklich. Daraus folgt allerdings nicht, dass jede Rollenvermischung zulässig wäre. Die allgemeinen Anforderungen an eine sachgerechte Organisation, an die Vermeidung von Interessenkonflikten und an eine belastbare Sicherheitenbewertung bleiben bestehen.
Die ausdrückliche MaRisk-Vorgabe ist aber enger: Maßgeblich ist zunächst die Unabhängigkeit von der jeweiligen Kreditentscheidung.
Fazit
Die finale Fassung der 9. MaRisk-Novelle ist bei der Unabhängigkeit sachverständiger Personen weder als bloße Verschärfung noch als generelle Lockerung zu lesen. Sie gestaltet die Anforderungen neu.
Für die reguläre Sachverständigenfunktion kombiniert die BaFin künftig:
- Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung,
- grundsätzliche Unabhängigkeit vom Bereich Markt,
- sowie den Ausschluss möglicher Interessenkonflikte.
Die frühere, sehr weit gefasste Ausschlussformel – keine Einbindung in Kreditvergabeprozess und Kreditbearbeitung – wird damit ersetzt. Zugleich wird die organisatorische Distanz zum Marktbereich erstmals ausdrücklich hervorgehoben.
Für Wertgutachten durch fachlich geeignete Mitarbeiter des Bereichs Markt erweitert die finale Fassung den Spielraum. Die frühere Anknüpfung an die Unverhältnismäßigkeit einer separaten Sachverständigeneinheit ist entfallen. Die Möglichkeit steht nun grundsätzlich allen MaRisk-Instituten offen, sofern die fachliche Eignung gegeben ist und die Unabhängigkeit von der jeweiligen Kreditentscheidung sichergestellt wird.
Für Institute wird damit die saubere Abgrenzung entscheidend: zwischen der regulären, marktunabhängigen Sachverständigenfunktion einerseits und der eng zu steuernden Ausnahme für Wertgutachten durch Mitarbeiter des Bereichs Markt andererseits.
Die Frage, weshalb die BaFin im finalen Text nicht mehr von „standardisierten Wohnimmobilien“, sondern allgemein von Wohnimmobilien spricht, bzw. für welche Sicherheitenarten die Bewertung im Bereich Markt überhaupt sinnvoll erscheint, verdient eine gesonderte Betrachtung.
Weiterführende Dokumente
Übersendungsschreiben der BaFin
Vergleichsversion der 8. MaRisk-Novelle zur 9. MaRisk-Novelle
Vergleichsversion der Konsultationsfassung zur Veröffentlichungsfassung der 9. MaRisk-Novelle
Stellungnahme der Deutschen Kreditwirtschaft zur Konsultation der BaFin zur 9. MaRisk-Novelle
Ich unterstütze Institute dabei, die Änderungen der regulatorischen Anforderungen zur Objektbewertung im Rahmen der Kreditvergabe und der Überwachung der Sicherheitenwerte einzuordnen und ihre Bewertungs- und Kreditprozesse entsprechend weiterzuentwickeln.