9. MaRisk-Novelle: Dürfen Marktmitarbeiter jetzt jede Wohnimmobilie bewerten?

Veröffentlicht am 8. Oktober 2026 |

Die 9. MaRisk-Novelle erweitert den organisatorischen Spielraum bei der Immobilienbewertung: Fachlich geeignete Mitarbeiter aus dem Bereich Markt dürfen Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten erstellen, sofern sie von der jeweiligen Kreditentscheidung unabhängig sind. Welche Immobilien dafür infrage kommen, legt das Institut risikoorientiert fest. Der Beitrag zeigt, warum die Ausnahme keinen generellen Freibrief für die Bewertung sämtlicher Wohnimmobilien darstellt und welche Bedeutung Qualifikation, Objekteigenschaften und Bewertungsverfahren für ihren zulässigen Einsatzbereich haben.

Eine kleine Änderung in den Erläuterungen der MaRisk könnte erhebliche Auswirkungen auf die Organisation der Immobilienbewertung haben.

Grundsätzlich gilt: Die mit der Bewertung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen dürfen nicht in die Kreditentscheidung eingebunden sein und müssen vom Bereich Markt unabhängig sein.

Die Erläuterungen zu BTO 1.2 Tz. 3 MaRisk 2026 eröffnen davon jedoch eine Ausnahme:

Die Erstellung von Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten – beispielsweise Wohnimmobilien – kann auch von fachlich geeigneten Mitarbeitern aus dem Bereich Markt durchgeführt werden, solange diese von der jeweiligen Kreditentscheidung unabhängig sind.

Damit stellt sich eine für viele Institute wichtige Frage:

Welche Immobilien dürfen Marktmitarbeiter künftig tatsächlich bewerten?

Die kurze Antwort lautet: Das muss jedes Institut selbst festlegen. Die längere Antwort ist anspruchsvoller. Denn der Begriff „Wohnimmobilien“ ist weiter, als es auf den ersten Blick erscheint.

Der Grundsatz bleibt die Unabhängigkeit vom Markt

Nach BTO 1.2 Tz. 3 müssen die mit der Bewertung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen bzgl. ihrer Unabhängigkeit grundsätzlich zwei Anforderungen erfüllen:

Sie dürfen nicht in die Kreditentscheidung eingebunden sein.
Sie müssen vom Bereich Markt unabhängig sein.

Die zweite Anforderung betrifft die organisatorische Zuordnung. Wer dem Bereich Markt angehört, ist grundsätzlich gerade nicht vom Markt unabhängig.

Die Erläuterung der MaRisk durchbricht diese organisatorische Trennung für „bestimmte Sicherheiten“. Dadurch wird es möglich, fachlich geeignete Marktmitarbeiter mit der Erstellung von Wertgutachten zu betrauen.

Die Erleichterung beseitigt aber nicht sämtliche Anforderungen an die Unabhängigkeit. Der betreffende Mitarbeiter muss weiterhin von der jeweiligen Kreditentscheidung unabhängig sein.

Das Wort „jeweiligen“ ist dabei entscheidend.

Ein Mitarbeiter kann grundsätzlich im Bereich Markt tätig und auch mit der Bearbeitung anderer Kreditengagements befasst sein. Bei dem konkreten Engagement, dessen Sicherheit er bewertet, darf er jedoch nicht zugleich an der Kreditentscheidung mitwirken.

Die Unabhängigkeit wird damit für diese Ausnahme nicht mehr allein organisatorisch, sondern fallbezogen beurteilt.

Aus standardisierten Wohnimmobilien wurden Wohnimmobilien

In der Konsultationsfassung vom 1. April 2026 nannte die BaFin noch „standardisierte Wohnimmobilien“ als Beispiel für geeignete Sicherheiten.

Die Deutsche Kreditwirtschaft hielt diese Einschränkung für entbehrlich. Sie verwies darauf, dass die EBA-Leitlinien allgemein von Wohnimmobilien sprechen und keine entsprechende Beschränkung enthalten. Gemeint sein dürfte insbesondere Tz. 210 der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung, die eine Desktopbewertung für bestimmte Wohnimmobilien ermöglicht.

In der finalen MaRisk-Fassung vom 30. Juni 2026 wurde das Wort „standardisierte“ dem entsprechend gestrichen.

Zusätzlich entfiel die zuvor ausdrücklich genannte Bedingung, dass eine marktunabhängige Überprüfung der Wertansätze im Sinne einer materiellen Plausibilitätsprüfung gewährleistet sein müsse. Unberührt bleiben die Pflichten zur Überprüfung nach BTO 1.1 Tz. 7 und BTO 1.2.1 Tz. 2 i.V.m. Tz. 214 EBA-Leitlinien.

Das ist eine echte Erleichterung. Aber bedeutet sie, dass Marktmitarbeiter nun jede Wohnimmobilie bewerten dürfen?

Nein. Die sprachliche Erweiterung ist kein fachlicher Freibrief.

Nicht jede Wohnimmobilie ist einfach zu bewerten

Der aufsichtsrechtliche Begriff der Wohnimmobilie sagt zunächst etwas über die Nutzung aus – aber noch wenig über die Komplexität des Bewertungsfalls.

Eine typische Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus oder ein marktgängiges freistehendes Einfamilienhaus in einem Gebiet mit zahlreichen Vergleichstransaktionen lässt sich häufig auf einer gut abgesicherten Datengrundlage bewerten.

Anders kann es beispielsweise aussehen bei:

ungewöhnlich großen oder besonders ausgestatteten Wohngebäuden,
gemischt genutzten Objekten,
Mehrfamilienhäusern mit komplexen Ertragsverhältnissen,
denkmalgeschützten Immobilien,
Erbbaurechten oder mit Rechten belasteten Objekten,
Gebäuden mit erheblichen Schäden oder außergewöhnlichem Modernisierungsbedarf,
Immobilien in Märkten mit wenigen Vergleichskäufen,
Objekten, die von Naturgefahren oder anderen besonderen Einflüssen betroffen sind.

Auch diese Objekte können Wohnimmobilien sein. Ihre Bewertung kann jedoch Kenntnisse und Erfahrungen erfordern, über die ein fachlich geeigneter Mitarbeiter für das standardisierte Baufinanzierungsgeschäft nicht zwangsläufig verfügt.

Die entscheidende Grenze verläuft daher nicht allein zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Sie verläuft zwischen den Bewertungsfällen, welche die eingesetzten Mitarbeiter fachlich sicher beherrschen, und denjenigen, für die weitergehende Sachkunde und Erfahrung erforderlich sind.

Die fachliche Eignung bestimmt die zulässige Fallmenge

Die MaRisk überlassen es den Instituten, die „bestimmten Sicherheiten“ festzulegen, für die sie die Ausnahme nutzen wollen. Dieses Ermessen ist jedoch kein freies Belieben.

Das Institut muss die fachliche Eignung der eingesetzten Mitarbeiter bezogen auf die ihnen übertragenen Bewertungen sicherstellen. Eine allgemeine Erfahrung in der Kreditbearbeitung genügt dafür nicht automatisch.

Je größer die zugelassene Bandbreite der Immobilienarten und je komplexer die möglichen Bewertungsfälle sind, desto umfassender müssen Ausbildung, Bewertungskenntnisse und praktische Erfahrung der Mitarbeiter sein.

Daraus folgt:

Die Ausnahme erweitert den Kreis der organisatorisch einsetzbaren Personen. Welche Wohnimmobilien ein Marktmitarbeiter tatsächlich bewerten darf, bestimmt sich jedoch nach seiner nachgewiesenen fachlichen Eignung und Erfahrung.

In der Praxis werden deshalb vor allem solche Wohnimmobilien in Betracht kommen, die einem klar abgegrenzten, hinreichend homogenen und belastbar bewertbaren Marktsegment angehören.

Damit kehrt die in der Konsultationsfassung verwendete Standardisierung durch die Hintertür zurück – nicht als ausdrücklicher Begriff der MaRisk, aber als Ergebnis einer risikoorientierten Umsetzung.

Verbindung zur Desktopbewertung – aber keine Gleichsetzung

An dieser Stelle besteht eine Verbindung zu Tz. 210 der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung, zu den Erläuterungen der MaRisk zu BTO 1.2 Tz. 2 und damit zum vorherigen Blog-Beitrag dieser Serie. Durch den Verweis in BTO 1.2.1 auf Abschnitt 7.1.1 der EBA-Leitlinien ist Tz. 210 zugleich Teil des für die MaRisk-Umsetzung maßgeblichen Anforderungsrahmens.

Die Regelungen beantworten allerdings unterschiedliche Fragen:

BTO 1.2 Tz. 3 betrifft die Frage, wer eine Immobilienbewertung durchführen darf.
Tz. 210 der EBA-Leitlinien betrifft die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Wohnimmobilie ohne Innen- und Außenbesichtigung als Desktopbewertung bewertet werden darf.
Die Erläuterungen zu BTO 1.2 Tz. 2 konkretisieren Kriterien für den Einsatz fortgeschrittener statistischer Bewertungsmodelle.

Eine Desktopbewertung muss durch eine sachverständige Person erfolgen und durch fortgeschrittene statistische Modelle unterstützt werden. Die Ausnahme für Marktmitarbeiter ist dagegen nicht ausdrücklich auf Desktopbewertungen oder den Einsatz statistischer Modelle beschränkt.

In standardisierten Baufinanzierungsprozessen werden sich die Regelungen dennoch häufig überschneiden. Soll ein fachlich geeigneter Marktmitarbeiter eine Wohnimmobilie ohne Besichtigung bewerten, muss zugleich Tz. 210 eingehalten werden.

Ein fortgeschrittenes statistisches Modell kann die sachverständige Beurteilung strukturieren und einen Wertvorschlag sowie weitere wertrelevante Informationen bereitstellen. Es ersetzt jedoch weder die fachliche Eignung noch die Verantwortung der sachverständigen Person. Diese muss insbesondere erkennen können, ob das Objekt, die Datenlage und das Modellergebnis eine belastbare Bewertung zulassen oder ein anderes Bewertungsverfahren erforderlich ist.

Für Desktopbewertungen sind daher insbesondere Wohnimmobilien naheliegend, die sich mithilfe eines fortgeschrittenen statistischen Modells robust bewerten lassen. Dazu gehören vor allem Fälle, bei denen ausreichend Vergleichsdaten vorliegen, das Objekt hinreichend typisch ist und das Modell ein belastbares Ergebnis mit angemessenem Konfidenzniveau liefert.

Ohne robuste Bewertungsgrundlage lässt sich weder der Verzicht auf die Besichtigung noch ein begrenzter Qualifikationsrahmen überzeugend rechtfertigen.

Was die Institute jetzt festlegen müssen

Die Streichung des Wortes „standardisiert“ erweitert den Gestaltungsspielraum. Sie verlagert aber zugleich mehr Verantwortung auf das einzelne Institut.
Wer die Ausnahme nutzen will, sollte insbesondere festlegen:

welche Immobilienarten zugelassen werden,
welche besonderen Merkmale zum Ausschluss führen,
welche Anforderungen an die Datenlage und – bei Desktopbewertungen – an die Modellgüte gelten,
welche Qualifikationen und Erfahrungen die Mitarbeiter benötigen,
wie die Unabhängigkeit von der jeweiligen Kreditentscheidung sichergestellt wird,
wann der Bewertungsfall an einen erfahrenen internen oder externen Sachverständigen abzugeben ist.

Die marktunabhängige Sicherheitenprüfung nach BTO 1.1 Tz. 7 MaRisk und die kritische Überprüfung nach Tz. 214 der EBA-Leitlinien sind in den Prozess einzubinden. Wie die weiteren Qualitätssicherungs- und Kontrollmechanismen auszugestalten sind, hängt vom Geschäftsmodell, vom Risiko und von der gewählten Prozessgestaltung ab.

Fazit zur fachlichen Grenze

Die finale MaRisk-Fassung spricht nur noch von Wohnimmobilien und nicht mehr von standardisierten Wohnimmobilien. Dadurch wird der mögliche Anwendungsbereich für die Erstellung von Wertgutachten durch Mitarbeiter im Bereich Markt formal weiter.

Materiell bleibt die Ausnahme jedoch durch die fachliche Eignung der Mitarbeiter und die Beherrschbarkeit des konkreten Bewertungsfalls begrenzt.

Für viele Institute dürfte das Ergebnis deshalb ähnlich aussehen wie in der Konsultationsfassung: Marktmitarbeiter werden vor allem typische und gut vergleichbare Wohnimmobilien bewerten können, die von ihrer nachgewiesenen Bewertungskompetenz abgedeckt sind.

Soll die Bewertung zusätzlich ohne Innen- und Außenbesichtigung als Desktopbewertung erfolgen, müssen die besonderen Voraussetzungen der Tz. 210 der EBA-Leitlinien erfüllt sein – einschließlich der Unterstützung durch ein fortgeschrittenes statistisches Modell.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht:

Ist das Objekt eine Wohnimmobilie?

Sondern:

Kann dieses Objekt mit den eingesetzten Daten, Verfahren und Qualifikationen zuverlässig bewertet werden – und ist der Mitarbeiter von der jeweiligen Kreditentscheidung tatsächlich unabhängig?

Genau diese Abgrenzung muss jedes Institut für seinen Bewertungs- und Kreditprozess nachvollziehbar beantworten.

Unterstützung bei der Umsetzung

Ich unterstütze Institute dabei, den zulässigen Anwendungsbereich der Ausnahme risikoorientiert abzugrenzen und in einen prüfungssicheren Prozess zu übersetzen – von der Definition geeigneter Immobilienarten und Ausschlusskriterien über das Qualifikationskonzept bis zur Ausgestaltung von Entscheidungsunabhängigkeit, Eskalation und Qualitätssicherung.

Wenn Sie prüfen möchten, wie sich die neue Regelung in Ihrem Haus sinnvoll nutzen lässt, sprechen Sie mich gerne an.