ICE statt Regionalbahn: Warum die schnellsten Baufinanzierer auf Desktop-Bewertung setzen
Der Wegfall der Besichtigung als Pflicht schafft eine neue Dynamik: Standard-Wohnimmobilien können in Echtzeit bewertet werden – und Sofort-Kreditentscheidungen werden Realität.
Wer heute in einer Metropole ein Haus kaufen möchte, braucht vor allem eins: Tempo. Immobilien wechseln innerhalb weniger Tage den Eigentümer, und Käufer entscheiden sich für die Bank, die unkompliziert, verlässlich und schnell eine Finanzierungszusage erteilt.
Doch während der Markt längst auf Hochgeschwindigkeit umgestellt hat, fahren viele Institute im Kreditprozess noch im Regionalbahn-Takt.
Die RB-Bank: Jeder Halt kostet Zeit
Die „RB-Bank“ – nennen wir sie stellvertretend für Institute mit klassischen, papierlastigen Prozessen – hält an jedem kleinen Bahnhof:
- Sie fordert zunächst umfangreiche Unterlagen an: Grundbuchauszug, Katasterkarte, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Baupläne, Energieausweis, Exposé usw.
- Bevor ein Sachverständiger bewerten kann, organisiert sie eine Innen- und Außenbesichtigung.
- Erst danach entsteht die formale Wertermittlung – und irgendwann die Kreditentscheidung.
Der Kreditprozess funktioniert – aber eben nicht in Echtzeit. Für Sofort-Kreditentscheidungen ist dieses Modell strukturell ungeeignet, weil allein die verpflichtende Besichtigung den Prozess auf mehrere Tage bis Wochen streckt.
Die ICE-Bank: Durchfahren statt anhalten
Ganz anders die „ICE-Bank“. Sie fährt ohne Zwischenhalt durch – nicht, weil sie weniger sorgfältig wäre, sondern weil sie ihre Prozesse konsequent digitalisiert und aufsichtsrechtlich korrekt neu strukturiert hat.
- Sie bezieht die für die Bewertung relevanten Objektinformationen vollautomatisch aus geprüften Datenquellen.
- Sie verzichtet – sofern zulässig – auf die Vor-Ort-Besichtigung.
- Sie bewertet das Objekt per Desktop-Bewertung, gestützt durch fortgeschrittene statistische Modelle.
- Der Sachverständige übernimmt nicht mehr die operative Objektbewertung, sondern die fachliche Prüfung und Freigabe der automatisiert erzeugten Bewertung.
Das Ergebnis: Eine regelkonforme Sofort-Kreditentscheidung („Instant-Baufi“) wird möglich – und zwar mit hoher Prozessqualität und klarer Governance.
Warum das heute möglich ist: EBA-GL LOaM und MaRisk 8.0
Die Besichtigung ist ein Pflichtbestandteil der Bewertung im Kreditvergabemoment. Die EBA-Guidelines on loan origination and monitoring (EBA-GL LOaM) und ihre verbindliche Umsetzung im Rahmen der 7. MaRisk-Novelle (seit 1.1.2025 geltend) erlaubt jedoch bei einem klar definierten Anwendungsfall den Verzicht auf die Vor-Ort-Besichtigung:
Standard-Wohnimmobilien auf gut entwickelten und ausgereiften Immobilienmärkten dürfen per Desktop-Bewertung bewertet werden – vorausgesetzt, die Bewertung wird
- von einem Sachverständigen verantwortet,
- durch robuste statistische Modelle gestützt,
- und basiert auf ausreichenden, validen und belastbaren Objekt- und Marktdaten.
Damit entfällt einer der größten prozessualen Showstopper der digitalen Baufinanzierung.
In welchen Fällen darf die ICE-Bank „durchfahren“?
Eine Desktop-Bewertung ohne Besichtigung ist nur zulässig, wenn:
- Standard-Wohnimmobilie
– also Objekte ohne wertrelevante Besonderheiten wie Denkmalschutz, Erbbaurechte oder Außenbereichslagen. - Valide Objektinformationen
– die wesentlichen Merkmale müssen zuverlässig und vollständig vorliegen. - Geeignete Marktdaten mit geringer Streuung
– ein robustes statistisches Bewertungsmodell erfordert ausreichend Vergleichsdaten. - Hohes Konfidenzniveau der Modellbewertung
– nur dann ist die Desktop-Bewertung fachlich und regulatorisch tragfähig.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist das „Durchfahren“ nicht nur zulässig, sondern aufsichtsrechtlich gewollt, weil es Prozesse effizienter macht, ohne die Bewertungsqualität zu schwächen.
Fazit: Sofort-Kreditentscheidung braucht schnelle und regelkonforme Bewertung
Die Desktop-Bewertung beseitigt einen der größten Bremsklötze der digitalen Baufinanzierung.
Wer diesen regulatorischen Spielraum nutzt, kann Kreditentscheidungen in Minuten statt in Tagen treffen – ohne Qualitätsverlust und ohne Aufsichtsrisiken.
Die Frage lautet daher nicht mehr: Kann eine Bank wie ein ICE fahren?
Sondern: Wie lange kann sie es sich noch leisten, im Regionalbahn-Takt unterwegs zu sein?
Ich unterstütze Institute dabei, diesen Übergang fachlich präzise, technisch tragfähig und regulatorisch einwandfrei zu gestalten – vom Bewertungsmodell über die Governance bis zur prozessualen Integration der Sofort-Kreditentscheidung.