Der Wertverlust, wenn Balkon oder Terrasse fehlen

Warum das Entfallen einer Terrasse oder eines Balkons den Immobilienwert stärker mindert als Baukosten oder Wohnflächenlogik vermuten lassen.

Ein Praxisfall zeigt, wie stark der Markt auf fehlende Außenflächen reagiert.

Bei der Immobilienbewertung wird häufig angenommen, Balkon oder Terrasse seien lediglich „Ausstattungsdetails“, die man über Herstellungskosten oder über eine anteilige Anrechnung der Grundfläche auf die Wohnfläche abbildet.
Doch diese Sichtweise greift am Markt zu kurz.

Ein aktueller Praxisfall aus meiner Sachverständigentätigkeit belegt:

Der Wertverlust durch das Fehlen eines Balkons oder einer Terrasse ist deutlich größer als der reine Substanz- oder Wohnflächenanteil.

Im vorliegenden Fall musste untersucht werden, wie sich der Wegfall der einzigen nutzbaren Terrasse eines Einfamilienhauses in Rheinlage auf den Verkehrswert auswirkt. Entscheidend war nicht, was eine Terrasse kostet, sondern wie der Markt reagiert, wenn sie fehlt.

 

Der Fall: Einfamilienhaus in Rheinlage ohne nutzbaren Außenbereich

Das untersuchte Objekt lag in einer besonders attraktiven Lage:

• unverbaubarer Rheinblick
• optimale Südwest-Ausrichtung
• direkter Zugang vom Wohnraum
• keine weitere Außenfläche auf eigenem Grund

Die Terrasse war somit der einzige wohnnahe Außenbereich, der die Lagequalität überhaupt nutzbar machte. Fällt eine solche Fläche weg, verliert nicht nur die Terrasse ihren Wert – sondern das gesamte Gebäude bzw. Grundstück einen Teil seiner Marktattraktivität.

 

Warum das Fehlen stärker wirkt als jede Baukostenbetrachtung

Im klassischen Bewertungsverständnis würde man sagen:

• Terrasse vorhanden → Herstellungskosten ansetzen
• Terrasse vorhanden → Grundfläche der Terrasse anteilig auf die Wohnfläche anrechnen (z. B. 25–50 %)
• Terrasse fehlt → weniger Wohnfläche, geringerer Sachwert → „erledigt“

Doch genau das erfasst nur den baulichen Teil – nicht den Marktteil.

Der Markt unterscheidet sehr klar zwischen:

• Substanzwert: bauliche Herstellungskosten und Bauanteile
• Nutzwert: Wohnfläche, Funktionalität und Gebrauchswert
• Qualitäts- bzw. Attraktivitätswert: Nachfragewirkung, Wohnqualität und Ausstattungserwartungen der Käufer

Für die Höhe des Kaufpreises ist am Ende vor allem der Qualitäts- und Attraktivitätswert entscheidend.

Fehlt ein Balkon oder eine Terrasse vollständig, entsteht ein zusätzlicher Nachfrage-Abschlag – unabhängig von den Herstellungskosten.

Dies wird von zahlreichen Marktdaten eindeutig belegt:

Eigentumswohnungen (ETW):

• ohne Balkon:
  → −4 % bis −7 % Kaufpreisabschlag
  (Gutachterausschüsse Rhein-Erft-Kreis & Wuppertal)

Mieten:

• Abschläge zwischen −0,04 € bis −0,25 € pro m², wenn kein Freisitz vorhanden ist
  (Bonn, Koblenz, Dortmund, Neuwied)

Immobilienportale:

• +9–13 % höhere Kaufpreise mit Balkon
• In Nicht-Metropolen sogar bis zu +18 %
  (ImmoScout24, immowelt)

Diese Effekte entstehen zusätzlich zur Wohnflächenlogik – nicht an ihrer Stelle.

 

Übertragung auf Einfamilienhäuser: Warum der Effekt auch hier voll wirksam ist

Die statistisch belegten Effekte des fehlenden Balkons bei Eigentumswohnungen lassen sich auf Einfamilienhäuser übertragen, wenn die funktionale Bedeutung des Außenbereichs vergleichbar ist.

Genau das war im Rheinlage-Fall gegeben:
Die Terrasse war der einzige wohnraumnahe Aufenthaltsbereich auf eigenem Grund – also funktional das, was der Balkon bei einer Wohnung ist.

Fehlt eine solche Fläche, ist die Lagequalität baulich vorhanden, aber nicht mehr voll umfänglich nutzbar. Die marktseitige Attraktivität sinkt spürbar.

Auf dieser Grundlage ergab die sachverständige Bewertung:

Marktgerechte Wertminderung durch das Fehlen des Freisitzes: ca. 10 % des Verkehrswerts der unbelasteten Immobilie.

Bei einem Beispielwert von 350.000 € entspricht das:

rund 35.000 € Wertverlust – nicht aufgrund von geringeren Baukosten, sondern aufgrund der fehlenden Marktattraktivität.

Dieser Wertverlust liegt deutlich über dem reinen Substanz- oder Herstellungswert einer Terrasse.

 

Der zentrale Befund: Kosten ≠ Wert

Eine Terrasse mag in der baulichen Betrachtung nur wenige Tausend Euro kosten.
Doch ihr Fehlen kann einen fünfstelligen Wertabzug nach sich ziehen.

Der Markt bewertet nicht die Herstellung der Terrasse – sondern die Wohnqualität, die ohne sie verloren geht.

Und genau das macht den Wegfall eines Außenbereichs zu einem wertrelevanten Ereignis, das in Auseinandersetzungen zwischen Nachbarn, in Schadenfällen oder bei Entschädigungen oft unterschätzt wird.

 

Fazit für Eigentümer und Käufer

• Balkon und Terrasse sind wertprägende Qualitätsmerkmale
• Ihr Fehlen wirkt eigenständig wertmindernd
• Die Wertminderung ist größer als die bloßen wegfallenden Baukosten
• Bei besonderen Lagen (z. B. Rheinblick) vervielfacht sich dieser Effekt
• Gutachterliche Analyse ist entscheidend, um den realen Marktwertverlust korrekt zu erfassen